Analisis PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (saham KIJA)

Cita-cita panjang KIJA





SEJARAH


PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA) didirikan pada tahun 1989 yang memiliki ruang lingkup usaha dibidang kawasan industri berikut seluruh sarana penunjangnya antara lain : pembangunan perumahan, apartemen, perkantoran, pertokoan, pembangunan dan instalasi pengolahan air bersih, pengolahan limbah, telpon dan listrik serta sarana sarana lain yang diperlukan dalam menunjang pengelolaan kawasan industri, juga termasuk penyediaan fasilitas olahraga dan rekreasi, ekspor dan impor barang barang yang diperlukan bagi usaha usaha dalam kawasan industri.

KIJA merupakan pelopor pengembang kawasan industri terpadu di cikarang dan terlengkap di indonesia dengan luas lahan 5.600 Ha dengan lebih dari 1650 perusahaan dari 30 negara serta dihuni oleh lebih dari 700.000 orang. dari total 5600 Ha, 1.500 Ha diantaranya merupakan tempat hunian, komersil, golf, medical city, botanical garden dan fasilitas lainnya.



SEJARAH PENCATATAN SAHAM

  1. saham perdana @4950 sebanyak 47.000.000 pada 10 januari 1995
  2. pencatatan saham pendiri sebanyak 266.640.000 pada 10 januari 1995
  3. saham bonus sebanyak 156.820.000 pada 22 juli 1996
  4. penawaran terbatas 1 sebanyak 156.820.000 pada 16 desember 1996
  5. restrukturisasi hutang sebanyak 84.676.815 pada 11 juni 2002
  6. restrukturisasi hutang sebanyak 12.128.665 pada 19 februari 2003
  7. restrukturisasi hutang sebanyak 302.650.585 pada 12 oktober 2004
  8. penawaran terbatas 2 sebanyak 6.036.022.177 pada 4 november 2011
  9. deviden saham sebanyak 304.476.315 pada 2 agustus 2013
  10. deviden saham sebanyak 113.908.032 pada 4 juli 2014
  11. deviden saham sebanyak 426.899.610 pada 10 agustus 2015


DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI
  1. komisaris utama : Setyono Djuandi Darmono
  2. wakil komisaris utama : Bacelius Ruru
  3. komisaris : Hadi Raharja, Gan Michael
  4. komisaris independen : Ketut Budi Wijaya
  5. direktur utama : Tedjo Budianto Liman
  6. direktur : Hyanto Wihadhi, Tjahjadi Rahardja, Sutedja Sidarta Darmono, Setiawan Mardjuki


PEMEGANG SAHAM
  1. meadowood capital Ltd sebanyak 2.613.744.290 ( 12,65% )
  2. Intellitop Finance Limited sebanyak 1.511.850.179 (7,317%)
  3. PT Imakotama Investindo sebanyak 1.215.054.058 (5,881%)
  4. Setiawan Mardjuki sebanyak 6.014.555 (0,029%)
  5. lain lain dibawah 5% sebanyak 14.603.558.788 (74,123%)


ANAK PERUSAHAAN


  1. PT Graha Buana Cikarang (GBC) 100%, merupakan pengembang kota mandiri terkemuka yang juga dikenal sebagai jababeka residence. GBC memiliki anak usaha sebagai berikut:
  • Padang Golf Cikarang (PGC) 100%, merupakan padang golf dengan luas 67 Ha dengan 4500 - 5000 pemain tiap bulan, dengan fasilitas seperti toko peralatan golf, restoran yang menampung hingga 200 org serta tempat meeting dan perjamuan. selain itu PGC juga memiliki Magelang-Borobudur International Golf and country Club.
  • Jababeka long life city (JILC) 66%, merupakan area khusus untuk warga senior yang bekerjasama dengan jepang long life holding, yang memiliki 210 unit rumah vertical dan 102 landed house di cikarang. area ini memiliki akses dengan 24 fasilitas kesehatan yang bisa menerima panggilan ke rumah. di area ini juga terdapat area olah raga untuk warga senior.
  • PT Kawasan Industri Kendal (KIK) 51%, merupakan usaha patungan antara PT Graha Buana Cikarang dengan Sembcorp development Indonesia Pte. Ltd (SDI). KIK direncanakan seluas 2.700 Ha dengan fase 1 seluas 860 Ha ( sebanyak 406 Ha sudah diakuisisi ). KIK akan terdiri dari kawasan industri, perumahan, powerplan, water treatmentplan, pelabuhan, kawasan komersil, dll
  • PT Kaya mas Griya Utama (KGU) 100%, belum beroperasi
  • PT Patria Manunggal Jaya (PMJ) 100%, belum beroperasi
  • PT Jababeka Plaza Indonesia (JPI) 70%, belum operasi,
2. PT Indocargomas persada (IP) 100%,
  • PT metropark Condominium Indah (MCI) 100%
  • PT Jababeka Morotai (JM) 100%, merupakan target jangka panjang dengan rencana mengembangkan kawasan seluas 1.200 Ha di morotai, kepulauan halmahera, maluku yang terdiri dari kawasan industri da fasilitasnya, dengan tahap awal akan dibangun 10.000 kamar hotel, 10.000 perumahan. JM juga akan membangun pariwisata, industri pertanian, perikanan dan perdagangan. saat ini baru ada 30 kamar hotel.
3. PT Jababeka Infrastruktur (JI) 100%
  • PT gerbang Teknologi Cikarang (GTC) 100%, yang mengelola lahan di area logistic park di cikarang dry port. saat ini GTG mengelola pusat logistik berikat untuk komoditi kapas yang menyediakan area seluas 11.960m2. saat ini sedang dilakukan pembangunan gudang ke 2 dengan luas 82.293 m2.
  • PT Bekasi Power (PB) 100%. memiliki anak usaha PT United Power (UP) 100%. saat ini PB memiliki pembangkit dengan kapasitas 2x130MW
  • PT Cikarang Inland port (CIP) 100%, merupakan kawasan terpadu pelabuhan dan fasilitas logistik yang merupakan perpanjangan dari pelabuhan tanjung priok. CIP memiliki luas 200 Ha yang juga merupakan tempat pengurusan dokumen, port clearence dan bea cukai
  • PT Tanjung Lesung Power (TLP) 100%, belum beroperasi.
  • PT Infrastruktur Cakrawala Telekomunikasi (ICT) 100%, belum beroperasi, merupakan kerjasama antara JI dengan GTC yang memiliki ruang lingkup pekerjaan dibidang jasa dan pembangunan
  • PT Nusantara Gas Energi (NGE) 51%, belum beroperasi, yang dimiliki oleh JI dan PT Bayu Buana yang memiliki ruang lingkup pekerjaan menjual, membeli dan menyalurkan gas
4. PT Sarana Pratama Pengembangan Kota (SPPK) 100%
5. PT Mercuagung Graha Realty (MGR) 100%
6. PT Banten West Java Tourism Development (BWJ) 100%, merupakan pengelola kawasan tanjung lesung dengan fasilitas saat ini antara lain 44 unit villa kalica dan 61 unit villa di tanjung lesung beach hotel.
  • PT Tanjung Lesung Leisure Industri (TLLI) 100%,
  • PT Duta Bandara Banten (DBB) 99%
7. Jababeka International BV (JIBV) 100%
  • Jababeka Finance BV (JFBP) 100%
8. PT Jababeka Pembangunan Perumahan Properti (JPP) 51%, merupakan kerjasama dengan PP property untuk pembangunan apartemen riverview residence dan riverwalk commercial park



PANDANGAN MASA DEPAN



PEMBANGKIT TENAGA LISTRIK

Saat ini KIJA mengoperasikan pembangkit listrik dengan kapasitas 2x130MW (beban pemakaian baru 62%) dengan asumsi pemakaian beban sebnyak 80% dan dipakai selama 24 jam sehari atau 8760 jam setahun maka diperoleh energi sebesar 2x130MWx8760x80%=1.822.080 MWh = 1.822.080.000kWh/tahun. dengan harga jual ke PLN Rp 1.050 per kWh maka kemungkinan pendapatan akan sebesar Rp 1.976 M/th.


Penting untuk dicatat bahwa di berbagai tempat tertulis kapasitas listrik hanya 130 MW dengan pendapatan 1,5T tahun 2015 dengan harga jual 1050 per kWh. Dapat di cek bahwa energi yang dihasilkan dari 130MW adalah hanya sebesar 1.138.800.000 kWh ( asumsi beban 100%) dengan maksimal pendapatan sebesar 1,195T sedangkan pendapatan 2015 sebesar 1,5T. Penulis menyimpulkan sendiri bahwa listrik yang ada memiliki kapasitas 2x130MW dengan beban saat ini 62%

Secara umum margin penjualan listrik adalah sebesar 10% (asumsi) maka didapat kemungkinan laba dari listrik adalah sebesar 197M

Yang perlu diperhatikan secara seksama adalah anak perusahaannya yaitu PT Nusantara Gas Energi (51%). Apa yang menarik?

Secara umum kebutuhan gas untuk pembangkit listrik adalah sebesar 3412 BTU/kWh. Jadi total energi listrik sebesar 1.882.080.000 kWh akan dibutuhkan gas sebanyak 6.216.936 MMBTU. Dengan asumsi harga gas sebesar USD 10,2 per MMBTU ( asumsi 1 USD = 13.000) maka pembelian gas sebanyak 824M. Hehehe......nilai yang besar kan?

Dengan NPM jual beli gas sebesar 12% maka kemungkinan laba adalah sebesar 98,8M. Dengan kepemilikan sebesar 51% di PT Nusantara Gas Energi maka laba yang dapat diambil adalah sebesar 50,4M jika anak perusahaan ini beroperasi maksimal. Jumlah yang lumayan kan?



DRY PORT

Apa yang menarik dari dry port? Tahun 2015 volume kontainer yang singgah di cikarang dryport adalah sebesar 50.884 TEUs dan sebanyak 37.507 TEUs tahun 2014 dengan pendapatan sebesar 120 M tahun 2015 dan 78M tahun 2014.

Cikarang dry port sendiri memiliki luas 200 Ha dan baru terpakai 70Ha dengan daya tapung 400.000-500.000 TEUs per tahun. Jika kita rata ratakan maka pendapatan dari setiap kontainer adalah sebesar 2,2jt per tahun.

Dengan beroperasinya jalur kereta api dari tanjung priok ke cikarang dry port ( mulai 7 April 2016) maka tentu akan meningkatkan pendapatan. Saat ini, ada 4 kereta menuju ke cikarang dry port dengan kapasitas 60 TEUs per kereta, berarti sehari ada 240 TEUs. Sedangkan kapasitas kereta nantinya adalah sebesar 620 TEUs per hari. Kemungkinan pendapatan 2016 akan bertambah sebanyak 240 TEUs x 9bln x9/12x2,2 juta = 106,9M yang jika ditambah dengan pendapatan Q1 2016 akan menjadi 140,5M.







PUSAT LOGISTIK BERIKAT

PT gerbang tehnologi cikarang yang akan mengelola pusat logistik berikat di area dry port juga menarik. Saat ini GTC sudah mengoperasikan gudang 1 dengan luas 11.960 m2 dan untuk gudang 2 masih dalam proses pembangunan dengan luas gudang 2 adalah 82.293m2.

Dengan asumsi sewa 800.000 per m2 maka peluang pendapatan sewa adalah sebesar 9,5M untuk gudang 1 dan 65M untuk gudang 2. Jadi total pendapatan sewa yang akan didapat sebesar 74,5M



KAWASAN INDUSTRI

Tahun 2015 KIJA berhasil menjual 20 Ha lahan yaitu dari kawasan industri cikarang 13 Ha dan dari kawasan industri kendal 7 Ha. Nah tahun 2016 KIJA memang mau menahan diri untuk menjual tanah di kawasan industri. KIJA akan lebih fokus jual bangunan di kawasan industri dengan target marketing sale 825M yaitu dari cikarang 574M dan dari kendal 250M.



PROPERTI


  • PT Plaza Indonesia Jababeka ( kepemilikan 70%), kerjasama antara PT Graha Buana Cikarang dengan PT Plaza Indonesia Realty Tbk. Dimana pada juni 2015 melakukan ground breaking pembangunan kawasan superblok May Fair Estate dan Parkland yang akan terdiri dari 3 tahap. Tahap 1 akan selesai tahun 2018 yang terdiri dari shoping center seluas 55.685 m2, convention center seluas 4.000 m2, hotel bintang 5 seluas 38.520 m2 dan 1 tower kondominium 26 lantai seluas 28.600 m2. Untuk tahap 2 ada perluasan shoping mall seluas 104.030 m2, kondominium 7 tower 26 lantai seluas 224.506 m2. Tahap 3 perkantoran 27 lantai seluas 56.700m2 juga perluasan shoping mall 91.959m2. bayangkan sendiri ya pendapatannya di 2018 dan tahun berikutnya.
  • PT jababeka Pembangunan Perumahan Property (JPP) 51%, yaitu pembangunan apartemen riverview residence dan riverwalk commercial park seluas 2,5Ha. Untuk tahap pertama terdiri dari 22 lantai sebanyak 900 unit apartemen dimana sebanyak 264 sudah terjual dengan harga 11 juta per m2.
  • Kawasan terpadu hollywood central dari PT Graha buana cikarang. Dimana ini beroperasi pada maret 2016 yang terdiri dari 2 tower apartemen, 4 tower kondominium, 1 tower office building dan shoping mall dengan luas keseluruhan 12 Ha.



KEK TANJUNG LESUNG

PT Banten West Java Tourism Development serius mengembangkan KEK tanjung lesung karena sudah ada instruksi dari pemerintah untuk melakukan percepatan pembangunan disana. Pemerintah juga mempercepat pembangunan tol panimbang sepanjang 80KM yang akan operasi tahun 2018.

BWJ sendiri sudah menggandeng 7 investor untuk mengembangkan kawasan, antara lain:

1. Corden Sport Academy untuk mengembangkan komplek olahraga di lahan seluas 5 Ha
2. Eastern Latitudes untuk mengembangkan villa seluas 2 Ha
3. Euro Asia Management Pte Ltd untuk mengembangkan theme park seluas 30 Ha
4. China Harbour untuk mengembangkan kemaritiman
5. PT Telekomunikasi Indonesia Tbk, untuk mengembangkan digital world
6. President university untuk membangun pusat kajian budaya maritim nasional
7. PT Pelindo 2 untuk mengembangkan terminal cruise dan marine



TAXI HELICOPTER

Saat ini sudah melakukan pemesanan 12 helicopter H130 kepada airrbus helicopter. KIJA sendiri menargetkan 100 perusahaan besar ikut berpartisipasi dalam kerjasama pemakaian helikopter. 1 perusahaan paling tidak memiliki 1000 eksekutif maka akan ada 100.000 pemakai helikopter. Saat ini di jakarta sudah ada 50 helliped di atap gedung.




LAIN-LAIN

Selain yang disebut diatas, masih ada seabrek pembangunan yang dilakukan oleh KIJA. Salah satu target jangka panjang lebih dari 100th adalah pembangunan 100 kota mandiri di seluruh indonesia. Selain itu KIJA juga memiliki beberapa investasi lainnya antara lain :

1. Pembelian 20% saham PT seafer general food
2. Kepemilikan 11,11% di PT Pembangunan Kota Tua Jakarta
3. Kepemilikan 5,6% di PT Mitra dana Jimbaran



TARGET KIJA TAHUN 2016

Tahun 2016 KIJA memiliki target yang tidak terlalu agresif jika melihat seabrek pembangunan yang dilakukan. Target tersebut adalah target pendapatan sebesar 3,4T dengan recuiring income sebesar 2T.

tahun 2015 pendapatan KIJA sebesar 3.139M terdiri dari : penjualan tanah, apartemen, ruko dll mencapai 1.065M, listrik 1.449M, dry port 120M dan lainnya 452M.

Pada Q1 2016 pendapatan kija sebesar 586,5 M terdiri dari : penjualan tanah, apartemen, ruko dll baru mencapai 65,3M, listrik 369M, dry port 33,6M dan lainnya 113,1M

Pada tahun 2016 target dari penjualan tanah, apartemen, ruko, pabrik dll harus mencapai 1,4T padahal Q1 baru mencapai 65,3M ( masih jauh ya?). namun berita baiknya dengan beroperasinya holliwood center pada maret 2016 tentu akan meningkatkan pendapatan penjualan dan juga sewa. Selain itu sudah mulai penjualan di kawasan industri kendal juga akan meningkatkan pendapatan sesuai yg diharapkan.

Untuk pendapatan dry port juga bisa ditingkatkan karena beroperasinya jalur kereta api dari tanjung priok ke dry port land. Dimana tanjung priok difokuskan untuk bongkar muat dan dry port land cikarang akan dijadikan penampungan kontainer. Dry port sendiri kemungkinan bisa menghasilkan pendapatan minimal 140 M tahun 2016. Kemungkinan pendapatan akhir tahun 2016 akan menjadi sebagai berikut :

1. Penjualan = 1.400M
2. Listrik = 1.476 M
3. Dry port = 140M
4. Lainnya = 452M ( Q1 16 x 4, hampir sama dg 2015)
5. Tambahan gudang kapas 42M ( gudang 1 9,5M dan gudang 2 32,5M karena operasi Q3 16 )

Jadi total pendapatan yang bisa dicapai adalah sebesar 3.510 T. Dengan asumsi NPM sebesar 23% maka didapat laba sebesar 807 M dan EPS sebesar 39 per lembar.

Penulis dapat menyimpulkan bahwa KIJA adalah perusahaan yang sangat pintar menempatkan dan menyesuaikan diri dengan program pemerintah. Terbukti beberapa programnya seperti KEK, gudang berikat untuk kapas, dry port, sangat berkaitan dengan program pemerintah yang sekarang. Sehingga otomatis KIJA menikmati segala kemudahan dan keuntungan dari program infrastruktur pemerintah misalnya jalur kereta api ke cikarang, tol ke tanjung lesung dan nantinya akan ada jalur kereta cepat yang melewati kawasan jababeka.

Disamping itu KIJA juga memiliki program dan rencana yang sangat matang, baik untuk 1 tahun, 5 tahun bahkan program sampai 100 tahun yang menjadi patokan untuk menerapkan kebijakan bagi manajemen selanjutnya, sehingga misi dan visinya bisa terjaga dan tercapai.

Mungkin itu saja yang bisa penulis sampaikan, klo ada kekurangan penulis meminta maaf dan bisa di coment di bawah asal kata katanya jangan menyakitkan ya.


BACA JUGA

  1. Logikamologi KIJA dan penurunan harga gas


No comments: